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临沂法律咨询|合同无效之后该怎么办?

合同无效之后该怎么办?

作者:胡敬菊

【基本案情】

甲乙签订商铺租赁合同,甲将房屋租给乙,乙支付了押金,且乙为经营酒店进行了装修,花费了大量装修费及设备费,后来,乙发现该房屋是违章建筑,无任何手续,房屋出现严重质量问题,甲承诺的招商条件也系子虚乌有,乙无法经营,遂将甲起诉至法院,要求确认双方间租赁合同无效,返还押金并赔偿损失。甲提出反诉,要求解除租赁合同,乙返还房屋并支付租金及水费、电费、卫生费。

【裁判分析】

法院经审理认为:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,涉诉房屋至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证,故双方间的租赁合同应属无效。根据《合同法》第五十八条之规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,甲明知涉诉房屋未取得建设工程规划许可证仍将其出租,对合同无效应承担主要责任,而乙作为承租方在签订租赁协议前未尽审慎的审查义务,对合同无效亦应承担相应的民事责任。故乙应将其所占用的房屋返还给甲,且双方对于相对方的损失应当按照过错承担责任。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,甲要求乙支付至其搬离之日的房屋占有使用费,于法有据,应予支持。考虑到双方的过错,乙承担租金的40%

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,关于本案中已形成附合的装修损失,应由双方根据各自的过错分担现值损失。根据评估意见,由甲承担60%装修费用,不宜拆除的设备由甲承担60%,其余设备由乙搬离房屋时一并搬出。

关于甲要求乙支付水电费,因其未向法院提供充分证据证明具体数额,故对甲的诉讼请求,本院不予支持。至于甲诉请乙支付卫生费,符合双方约定,故乙应支付甲40%的卫生费。

关于乙诉请甲赔偿其他损失包括涉诉房屋维修费用,因其未向法院提供充分证据证明甲存在质量问题及维修的具体费用、经营损失,故对乙的该部分诉讼请求,本院不予支持。

【裁判结果】

法院最终作出如下判决:一、确认双方间租赁合同无效;二、乙于本判决生效后三十日内将房屋返还给甲;三、乙于本判决生效后十五日内支付甲40%房屋占有使用费(包括卫生费);四、甲于本判决生效后十五日内给付乙60%装修费及不宜拆除的设备费;五、驳回乙的其他诉讼请求;六、驳回甲的其他反诉请求。

【争议焦点】

本案争议的焦点是合同无效后双方的责任承担问题。

【理论分析】

本案双方均具有缔约过失责任。缔约过失责任,是指在合同订立过程中,一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务,而导致另一方的信赖利益的损失,应承担的民事责任。依通说,缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中,因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务,导致合同不成立,或者合同虽然成立,但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销,给对方造成损失时所应承担的民事责任。所谓先合同义务,又称先契约义务或缔约过程中的附随义务,是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商,至合同有效成立之前,双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。

【综述】

因为违反法律法规、故意隐瞒有关重要事实或提供虚假情报等行为导致合同无效,应当适用缔约过失责任,因该合同取得的财产应当返还,不能返还的折价赔偿,如果一方具有损失,那么过错方应当赔偿无过错方损失,双方都有过错的,应当按照双方责任的大小来承担。


来源:http://www.xiaozhenglaw.com/supply/67.html   发布时间:2019-12-27 00:00:00

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