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临沂法律咨询|买了在银行贷款抵押的二手房,对方不给过户怎么办?

买了在银行贷款抵押的二手房,对方不给过户怎么办?

作者:胡敬菊

【基本案情】

甲与乙签订房屋买卖合同,甲将房屋卖给乙,乙先支付定金,合同签订后一个月内支付大部分购房款,剩余部分于办理产权登记手续时支付。已知该房屋设定抵押,抵押权人为某银行。后,乙支付定金和大部分购房款,但甲一直未协助乙办理过户登记。乙以甲违反合同约定拒绝办理房屋过户手续为由将甲诉至法院,要求甲继续履行合同,立即办理房屋过户手续并承担本案诉讼费用。甲提出抗辩,称该房屋买卖未经抵押权人同意,违反了《物权法》的强制规定,请求法院驳回乙的诉讼请求,并提出反诉要求解除房屋买卖合同。第三人某银行称,只要能偿还我行借款,我方同意在还清借款的情况下,办理解除抵押手续。

【裁判结果】

法院经审理认为,甲乙双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。根据《物权法》第一百九十二条之规定,庭审中乙明确表示愿意代为清偿银行贷款以消灭抵押权,故甲乙签订的《房屋买卖合同》符合法律规定,应为有效合同。乙关于继续履行合同、办理房屋过户手续的诉讼请求,符合合同约定,予以支持。对于乙代为清偿第三人银行房屋贷款额超出剩余房款的部分,乙可另行主张由甲予以返还。法院判决:一、乙于本判决生效之日起三个月内向第三人银行清偿房屋贷款,贷款清偿完毕后第三人协助乙办理房屋抵押权注销登记手续;二、甲继续履行合同,协助乙办理房屋过户手续;三、驳回甲反诉请求。双方当事人均未上诉,判决已生效。

【争议焦点】

本案争议的焦点是设立抵押权的房屋未经抵押权人同意买卖的效力及履行问题。

【法条分析】

《物权法》第一百九十二条规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”

对以上规定应当如何理解,实践中通常有以下几种观点:一、抵押人未经抵押权人同意订立的房屋买卖合同无效;二、抵押人未经抵押权人同意订立的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同;三、抵押人未经抵押权人同意订立的房屋买卖合同有效,买受人可以取得抵押房屋的所有权,但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力,实现对抵押房屋的优先受偿;四、未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力,当事人以此为由主张合同无效的,不应支持,在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担违约责任。

最高人民法院民一庭意见为:房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

【综述】

出卖人未经抵押权人同意与买受人订立房屋买卖合同,合同有效,如果出卖人不还贷款无法消灭抵押权,导致买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人有两个选择:一、买受人可以要求解除合同,并要求出卖人承担违约责任;二、买受人要求继续履行合同,代出卖人还清贷款消灭抵押权,出卖人协助买受人办理房屋所有权转移登记,买受人代出卖人还清贷款超额部分另行向出卖人主张权利。


来源:http://www.xiaozhenglaw.com/supply/66.html   发布时间:2019-12-26 00:00:00

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