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“下落不明”的业委会:一起败诉官司背后的空壳困局

“下落不明”的业委会:一起败诉官司背后的空壳困局

来源:南方周末 作者:柴会群

2020年5月下旬,沉寂多时的上海东海别墅业主群热闹起来。业主们惊讶地获知,小区业主委员会被前物业公司告上法庭,且被法院判决败诉,小区为此要付给原告近三十万元的监控设备安装费,案子此时已进入执行阶段。

作为代表业主管理小区的民间自治组织,由于不是独立法人,业主委员会的诉讼主体资格一直存有争议。有律师认为,因为没有独立财产,业主委员会不能单独作为民事诉讼的被告。

更何况,在小区居民看来,东海别墅的业委会早在4年前就“解散”了。

被告“下落不明”,法院缺席审判

向业主们传达败诉消息的,是东海别墅第二届业委会主任秦舒昕。作为业委会在政府备案的负责人,她的名字和东海别墅业委会一起写在了判决书的被告栏里。

秦舒昕告诉南方周末记者,自己是接到法院执行庭法官电话时才知道业委会摊上官司的。嘉定区人民法院执行庭法官告诉她:如不尽快执行法院判决,正常情况下案子走下去,将对其限制高消费。

东海别墅业委会前副主任孙建玥也在电话中向南方周末记者表示,自己以前不知道有这起官司,她说东海别墅业委会“早就解散了”。

将东海别墅业委会告上法庭的,是上海蒙阳物业管理有限公司(以下简称“蒙阳物业”),秦舒昕跟这家物业公司很熟。事实上,蒙阳物业正是在秦舒昕任业委会主任时,通过招标引入东海别墅的。

根据相关法规,在小区自治中,业委会代表业主和业主大会选聘、解聘和监督物业公司。物业公司起诉业委会的情况,目前尚不多见。

广州法全律师事务所律师杨志伟认为,业委会作为业主大会的执行机构,在某些特殊情况下,可作为诉讼当事人,但因其自身并没有单独财产,不能独立承担法律义务,因此对于要由全体业主共同承担责任的债务类型的诉讼,业委会不可以单独作为民事诉讼的被告。

案卷材料显示,该案于2019年初立案之后,嘉定区人民法院曾通过“法院专递邮件”,按备案地址向东海别墅业委会寄出诉讼材料,收件人姓名写的是“法定代表人”,但未附电话。回执记录显示,该邮件未妥投,原因是“业主委员会解散,物业拒收”。

2019年630日,嘉定法院以东海别墅业委会“下落不明”为由,向后者“公告送达”相关法律文书,“发出之日起,经过60日即视为送达。公告期满30日内是举证期限。举证期满后第3日开庭审理。”

2019年118日上午,嘉定法院在被告缺席的情况下开庭审理了此案。并于1125日公告送达该案判决书:

“东海别墅业委会:……因你‘下落不明’,依法向你公告送达本院××号民事判决书……限你自公告之日起60日内来本院领取判决书,逾期则视为送达。如不服本判决,可在公告期届满之日起15日内向本院提交上诉状及副本,上诉于上海市第二中级人民法院,逾期本判决即发生法律效力。”

杨志伟律师认为,法院公告一般有三种形式:张贴在法院公告栏,在报纸刊登,在当事人原住所张贴。为了达到被送达人知晓的效果,一般都会在当事人原住所张贴。不过,包括秦舒昕在内,东海别墅多名受访业主均表示,未曾在小区看到法院的上述“公告”。

在上海律师张皓然看来,当保安以“业委会解散”为由拒收材料时,法院应按正常程序会询问原告,以进一步确认被告的主体是否适格。

秦舒昕告诉南方周末记者,她不明白法院为何在立案时不通知她,一直到执行阶段才打来电话。

业委不足一半,小区换届改选

上世纪90年代建成的东海别墅,是上海市嘉定区南翔镇第一个别墅区,第一批入住的每平方约1500元,现在高低不一,多在三万元以上。在第二届业委会时期有114户。该小区首届业委会成立于2009年,用小区当时所在丰翔社区的前居委会主任蔡霈姬的话说,业委会“成立得相当不容易”。

“南翔镇打擦边球,(才)成立了业委会。”2016810日,在代表官方“叫停”东海别墅业委会换届改选工作时,蔡霈姬这样解释小区最初成立业委会时的背景。

根据蔡霈姬的解释,所谓“擦边球”,是指包括业委会成员在内,在小区有大量“违建(违章建筑)”,包括改车库为居室、在院子内挖水井等。根据相关法规,不符合成立业委会的条件,但是当年因为业主“相当团结”,没有人举报,故业委会得以成立。

然而,到了2014年底,东海别墅业委会到第二届时,情况变了。

“因发生内部矛盾,委员和主任相继辞职,业委会呈瘫痪状态,由镇管社区办、房办、居委会多次协调、调解,但没有效果,(业委会)成员不足二分之一,(于是)我们进行了提前换届。”蔡霈姬说。

蔡霈姬所说的辞职的业委会主任,正是秦舒昕。她在当年的辞职信中写道,原因是在小区“公决”划停车位等问题上,物业公司与业委会尖锐对立,她无力推动小区工作,故请辞业委会主任一职。

在接受南方周末记者采访时,蒙阳物业总经理王中华否认与业委会“对立”,他强调是小区业委之间产生矛盾,业委会分成两派,物业公司成为“替罪羊”。

南方周末记者获取到一份蒙阳物业当年所写的“致歉信”,信中承认小区停车管理征询意见工作中“存在欺瞒行为”,此外还有员工在工作期间“受小区个别业主唆使”,“散布不当言论”,为此向业委会及主任公开致歉。

停车位“公决”最终未能实现,东海别墅一直到现在也没有划停车位。

除了小区公务之外,据秦舒昕介绍,当时东海别墅业委会成员共有5人,除了她本人辞职之外,另外还有两名委员也出了状况,其中一人的名字本不在房屋产权证上,另有一人在担任本届业委会委员期间房子卖掉了,根据官方要求和小区“业主议事规则”,两人均不(再)符合业委会委员条件。为此小区根据相关法规召开业主大会,增补了两名委员,并曾申请备案,但官方未予备案。

直至今日,备案的5人仍是第二届业委会成立时的5名委员。

根据《上海市住宅物业管理规定》,业主委员会出现委员人数不足半数的情况时,政府应当组织召开业主大会会议,业主大会应当启动提前换届改选程序。

2015年5月,东海别墅业委会向南翔镇有关部门启动小区业委会换届程序,组建新一届业委会。

不过,在蔡霈姬看来,换届背后也夹杂着业委会想更换物业公司的目的。

有分歧有投诉,换届“差最后一步”

2015年8月,在丰翔社区居委会的监督下,东海别墅小区组建业委会换届改选小组,正式启动该小区的换届工作。

秦舒昕说,经过3轮“海选”,最终确定了7名候选人(秦本人也是其中之一),并已完成公示,只要再入户表决一次,选出5名业委会委员,换届改选即告完成,“只差最后一步了”。

然而此时突然发生状况。2016513日,丰翔社区居委会在东海别墅贴出公告,决定“暂缓”业委会换届改选工作。理由是“多次收到业主匿名投诉举报,反映业委会成员候选人不符合《上海市住宅物业管理规定》的相关条件”。

蔡霈姬告诉南方周末记者,小区在业委会改选中分了几派,秦舒昕这一派参考广东等地做法,主张业委会委员必须在12个业主代表中产生,但根据上海的政策并不一定非得如此,“我们为了保证公平公正,认为全小区的人只要符合条件,都有资格做委员候选人,这方面跟她有分歧。”

蔡霈姬说,在筹备组当中,包括她在内,官方只有3票,12个业主代表有12票,少数服从多数,最终仍决定委员候选人在业主代表中产生。

与蔡霈姬的说法有所不同,秦舒昕向南方周末记者表示,当时和居委会的主要分歧是,小区所有业主代表一致认为,应从两轮海选出的业主中按票数从高到低选出7人,当中再由小区业主差额选出5名业委,居委会则要求直接从居民当中由居委最后定出7人参与差额选举。

用蔡霈姬的话说,候选人名单一公示,针对候选人的举报信就像“雪片”一样来了。

举报内容主要是候选人家中有“违建”,按规定不得担任业主委员会委员。

蔡霈姬告诉南方周末记者,在东海别墅,因为开发商设计有问题,90%的业主都有“违建”。接到举报后,有关部门去查,结果“一查一个准”,几乎所有候选人家中都存在违建。

不过,据蔡霈姬介绍,如果出具违建认定报告,业主的房子有可能上黑名单限制交易,因此出于“人性化”考虑,并没有就小区违建问题作出正式认定,仅仅是内部备案。

蔡霈姬告诉南方周末记者,在东海别墅,曾有十多户人家购买别墅之后,自行拆除重建,其中有两户被举报后由政府强拆,成为“灭失”户。

2016年810日,蔡霈姬到东海别墅正式宣布,经南翔镇政府领导班子还有相关职能部门召开会议研究,最终决定停止换届改选工作,东海别墅暂不成立业委会。

据一名居民当时的录音,有前业委曾提出,根据相关法律法规,政府部门无权“暂缓”业委会选举工作,决定权在选举筹委会和业主大会,蔡霈姬等人对此未予正面回应。

此外,还有居民问蔡霈姬:违建问题由来已久,为什么以前可以成立业委会,现在就不可以?蔡答:以前是因为居民团结努力,并得到领导首肯,现在因为不团结,相互投诉,所以不好成立。她暗示是业主们“搬石头砸自己的脚”。

按蔡霈姬的说法,在2016513日居委会贴出换届改选“暂缓”公告之后,业委会“换届小组”即自动解散。不过,在包括业委会成员在内的一些小区居民看来,东海别墅业委会自此之后就“解散”了。

物业“自费”装监控,空壳业委会不止一个

没有业委会了怎么办?按蔡霈姬在正式宣布“暂停”换届选举时的说法,“一切由居委会牵头”,由居委会召集业主大会,处理小区相关事宜。

蒙阳物业与东海别墅业委会所签的物业服务合同原本于20163月到期,此时恰逢业委会换届选举期间。王中华对南方周末记者说,合同到期之后,政府让其继续留在东海别墅。

蔡霈姬向南方周末记者证实了王中华的上述说法,“我们居委、政府和房办三个部门商量下来,让它(蒙阳物业)按照前合同继续履行。”蔡霈姬同时还说,因为没有了业委会,没办法续签合同,居委会也不能代替。

也正是在此期间,2017年初,蒙阳物业在东海别墅安装了监控系统。该公司在一份书面汇报材料如此写道:我司于20171月自费高达三十多万元给小区安装64个监控,高清晰画面,全覆盖园区,排除了园区存在的安全隐患。

王中华对南方周末记者说,当时装监控是“迫不得已”,因为小区接连发生几起窃案,为保证安全只能如此。

对于蒙阳物业在东海别墅装监控一事,王中华表示居委会和政府都知情,但没通过业委会。“本来就是很能搞、很能闹的,找它们(业委会)有什么用?”

不过,在起诉状中,蒙阳物业称是被告(东海别墅业委会)因安全需要要求原告安装网络监控的,判决书显示,法庭对此说法给予认定。

拿到判决书后,秦舒昕于202062日向居民公开作出书面说明,表示2015年“解散”之前,小区业委会从未以任何方式要求蒙阳物业在小区安装监控。事实上,小区如进行如此重大工程,需要动用维修基金,这应经过业主意见征询,需要三分之二以上业主同意才行。

蔡霈姬告诉南方周末记者,王中华当时曾表示,他愿意把监控系统无偿送给小区,但前提是能继续在小区做下去。

2018年3月,蔡霈姬调离丰翔社区。半年后,东海别墅的物业管理由另一家公司接手,蒙阳物业撤出。王中华告诉南方周末记者,撤离原因是不交物业费的业主太多,做不下去了。

对于遗留的监控设备,王中华说,撤离的时候他本打算拆除,但是居委会不同意。之后,他起诉业委会,要求后者支付设备安装费。“天下有免费的午餐吗?”接受采访时,他如此反问南方周末记者。

对于为何将“解散”了的业委会作为被告,王中华解释,根据法律,在下一届业委会未产生的情况下,原业委会还存在。

南方周末记者使用某企业征信系统软件查询发现,与蒙阳物业有关的法律诉讼有上千起,大部分都是作为原告起诉业主拒交物业费,除了起诉东海别墅业主委员会之外,还起诉了上海市青浦区一小区业主委员会。

“业委会成立难破坏容易。”上海秦兵律师事务所负责人秦兵说。据其介绍,上海作为业委会成立率全国最高的城市之一,由于种种原因,不少业委会在成立后陷入“人员补充难、换届更难”的窘境,有的最后只剩一个空壳。他将其称作“僵尸”业委会,其存在不仅无益于小区自治,相反还让业主面临巨大的法律风险。

对于蒙阳物业诉东海别墅案的相关争议,南方周末记者曾试图采访嘉定法院。该院回应称,已收到该小区业主反映案件情况的有关材料,有关部门已启动核查。



来源:http://www.xiaozhenglaw.com/supply/177.html   发布时间:2020-06-15 00:00:00

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